回本时间大概3到5年，交易周期可能再2到3年。比如买100万房子，租金每年2万，扣除税费后每年净赚1万，50年才能回本。但实际要快得多，因为房价每年涨5%，租金也涨2%，算上转手卖房赚差价，实际回本可能缩短到10年左右。

为什么是这个答案？因为商用房回本分两步走，第一步靠租金覆盖成本，第二步靠房价上涨赚差价。比如北京平均租金回报率3%左右，100万房子年租金3万，扣除2万税费维护，每年净赚1万，纯租金回本要100年。但现实中房价每年涨5%，10年后房价150万，卖掉赚50万，加上租金累计10万，总回本时间缩短到10年。数据来源：中国房地产协会大前年报告显示，核心城市商用房租售比1:300，持有成本占租金30%，交易税费5-10%。比如上海商铺，租金回报率2.5%，房价年涨幅4%，持有5年后转手税费8万，实际回本周期约8年。但遇到市场下跌，比如大前年深圳商铺跌15%，回本时间可能延长到15年。所以回本时间看租金、房价、税费三张牌，三者组合决定最终速度。