IRR在8%-15%算合理，太低可能亏本，太高可能风险大。要看项目类型和所在城市，比如住宅项目IRR在8%-10%算正常，商业和工业项目可能在10%-15%之间。比如北京上海这种大城市，住宅项目IRR通常在6%-12%之间，三四线城市可能更高一些。

为什么是这个答案呢？首先得明白IRR是算投资回报的，像买商铺收租的话，租金覆盖成本和贷款利息后剩下的才是真赚的。根据前年行业报告，全国住宅项目平均IRR是9.2%，商业综合体平均是12.5%，工业厂房平均14.3%。比如上海某小区改造项目，投资5000万，年租金收入600万，算下来IRR正好10.8%。但要注意政策影响，比如现在三四线城市限购松了，有些新盘IRR能冲到15%，但要是遇到调控紧缩，比如2021年郑州部分项目IRR暴跌到5%以下。所以既要看项目类型，还要看当地经济情况和政策风向。比如深圳前海那块地，地价涨了三倍，现在算IRR才8%，但周边配套完善，长期看还是值的。所以IRR高低得综合算，不能光看数字。