金水湾现在房价大概1.3万到1.7万每平，一期价格低点1.3万，高点1.4万，二期贵些1.6万到1.7万。一期房龄较老，小区环境一般般，但离地铁近，适合刚需。二期新些，绿化好，但得花更多钱。

为啥是这个价呢，得看几个因素。首先地理位置重要，金水湾在一环边上，地铁2号线和5号线都经过，交通方便。一期房龄20年左右，房子年纪大点，物业费高，电梯老化，小区里楼间距窄，夏天热得慌。链家前年数据显示，一期二手房挂牌价1.35万到1.45万，成交价普遍低个几百块。二期房龄才5年，物业维护得好，绿化占地面30%，还有儿童乐园和健身器材，所以价格贵300到400块每平。另外市场供需也影响，现在买新房的人少，二手房多，开发商促销，所以二期新房优惠多，像首付分期、送车位这些。不过最近政策好，首套房贷利率降了0.5%，可能更多人买得起二期。