碧桂园山河城104平实际得房大概七成左右，也就是实际能住70多平。高层住宅得房率普遍低些，像普通住宅套内占建筑面积七成到八成，但高层因为电梯、楼道等公共区域多，套内可能少两三平。具体得房率得看装修标准，毛坯房可能更接近七成，精装修可能少两平左右。

为啥是这个数呢？首先得房率计算公式是套内面积除以建筑面积，按国家规范，毛坯房套内面积误差不能超过3%，精装修误差可能到5%。假设这房子是毛坯交付，按七成得房率算，104平建筑面积套内就是72.8平，实际能住73平左右。再看看周边类似楼盘，比如万科城高层得房率65%-70%，融创大平层得房率75%-80%，但高层普遍比平层低。数据来源是住建部《住宅设计规范》GB50096-2011，里面规定套内面积计算规则。至于发展起来得多久，得看规划。如果现在刚交房，周边学校、商场都没建完，至少要等五年后配套落地。像去年拿地的项目，通常要三年建完房子，再两年配套成熟，所以山河城得等到2028年前后才能完全发展起来。