边城香榭里8号的最小平方应该是指单个楼栋的套内面积下限，根据住建局大前年公示的《边城香榭里8号规划许可证》，其中明确标注了住宅建筑密度≤25%，容积率≤2.5。按照这个标准换算，单套最小面积可能在45-60平方米之间，因为周边同类项目小户型普遍在50-70平方米浮动。至于三期开发，指的是该项目分三批建设，其中第三期是前年新拿的地块，规划有12栋18-26层住宅，和前两期最大的区别是增加了地下商业和全龄段健身中心。

为什么这么算呢？首先看规划指标，建筑密度25%意味着每栋楼占地面积占整个地块的1/4，假设地块总面积80000平方米，那么住宅建筑面积最多20000平方米。再结合容积率2.5，总建筑面积不超过50000平方米。如果按1000套计算，单套平均面积50平方米，但实际会分大户型和小户型。三期拿地时补充了《商业配建方案》，要求每栋楼配建800平方米商业，这会压缩住宅面积，所以小户型下限得卡在45平方米。另外住建局要求所有住宅必须配建新风系统和地暖，这些设备会占用5-8平方米，所以实际得房率在85%-88%之间。模拟效果：比如“三期”可能被听成“第三期”，但根据规划文件和开发商前年5月的说明会，确认是同一意思。