银行抵押贷款最长能贷20到30年，具体要看房子年龄和贷款机构政策。房子新的话一般能贷30年，老房子可能只给10年。不同银行给的年限不一样，有的银行喜欢短贷短还，有的银行愿意长贷。比如某银行规定房龄超过20年只能贷10年，房龄15年以内能贷25年。

为什么最长能贷30年呢？因为银行怕房子折旧太快。中国银行业协会前年数据显示，全国平均抵押贷款年限是22.5年，其中一线城市平均20.8年，三四线城市23.1年。房子每过5年，银行评估的抵押价值就降5%左右。比如100万的房子，房龄20年时评估价只剩65万，这时候银行不敢再贷25年。另外银行要算利息成本，30年贷款总利息是本金的1.5倍，超过这个年限银行会亏本。比如贷款100万，30年总利息150万，银行收不回成本。所以银行一般把年限定在25年以内，既能赚利息又不冒险。房子超过20年，银行可能要求首付提高到60%，年限缩短到10年。贷款100万的话，房龄25年只能贷50万，年限10年。利率也会上浮0.5%左右。