公寓能盖多少方要看楼栋数量层高和公摊比例。比如住宅公寓一般100到150方商业公寓50到100方。层高2米8到3米2之间公摊占建筑面积20到30%。比如6层楼栋每层住20户的话总户数就是120户。开发商还要留出电梯楼梯和消防通道这些公共区域。

为什么这么算呢？首先层高决定了每层能放多少层楼。根据住建部《住宅设计规范》层高不得低于2米8。比如层高3米的话每层建筑面积就比层高2米8多出约11%。公摊比例跟楼栋类型有关。住宅公摊20%的话100方实际住得下80方。比如12层住宅楼总户数是240户的话每层20户。商业公寓公摊更高可能到35%以上。比如30层写字楼每层建筑面积100方实际办公面积只有65方。楼栋间距也会影响密度。比如50米间距的楼栋比30米间距的少盖2层。开发商还要考虑容积率限制，比如住宅容积率2.5的话100亩土地能建6万方建筑。这些因素叠加起来就决定了最终能盖多少方。