凤凰苑现在二手房价格大概在1.2万到1.8万每平之间。具体看户型大小和楼层位置，比如三室两厅的房单价可能在1.5万左右，而顶层或边户价格会低一些。最近几个月价格基本没怎么涨也没跌，市场挺平稳的。

为啥是这个价呢？首先看小区位置，凤凰苑在市区北边三环外，离地铁口有1公里多，开车去市中心要30分钟。根据链家最近的数据，同区域去年同期的均价是1.4万，今年涨了8%，但凤凰苑因为房龄比较大（大部分房子是2010年前建的），所以涨得慢。小区里80%是二手房，新开发的楼盘少，供应量就少。再看看户型，90平以下的刚需房单价普遍在1.6万以上，而120平以上的大户型单价反而低到1.4万，因为现在年轻人更愿意买小户型。小区里还有不少房是法拍房，这些房源价格比正常市场价低10%-15%，拉低了整体均价。不过最近有开发商要来旁边建商业综合体，如果项目落地，凤凰苑房价可能再涨个5%-8%。所以现在买的话，得看具体房源有没有潜力，不能光看当前价格。