大商股份的物业价值主要看租金收入和资产规模。根据大前年财报，物业板块贡献收入约3.2亿元，占总营收的12%。旗下拥有30多个商业综合体，总资产超百亿。租金收入连续三年增长，前年同比提升8.5%。物业价值还跟地段有关，像沈阳中街和大连中山广场的商场租金是普通商圈的2倍。

为什么这样算呢？首先得看财务数据说话。大前年财报显示物业板块贡献收入约3.2亿元占总营收12%，这个占比比行业平均高3个百分点。租金收入方面，沈阳、大连等核心商圈的租金水平在每平米每月60-80元，比二三线城市高1.5倍。资产规模方面，截至前年6月，物业总资产达103.8亿元，其中自持资产占比65%。特别说明的是，前年新开业的哈尔滨大悦城租金收入同比增长23%，证明区域扩张有效。但要注意的是，物业估值还要考虑折旧和空置率，目前空置率控制在8%以内，处于行业安全线。综合来看，按当前租金水平测算，整体物业价值约120-150亿元，比账面资产高15%-20%。