备案价是定的参考价，实际交易价可能涨跌，比如涨了涨了或者跌了跌了，比如大前年备案价1.8万，实际成交价1.9万，前年备案价涨到1.9万，成交价跌到1.8万，说明备案价和实际价有时差。开发商卖房前要报备价格，但可能打折促销，或者买方砍价成功，所以备案价不是最终价。

备案价是定的，开发商必须按这个价报备，但实际卖的时候可以低于这个价。比如大前年合肥新房备案均价1.8万，但成交价平均1.9万，说明当时市场供不应求，开发商敢涨价。前年备案价涨到1.9万，结果成交价跌到1.8万，因为加了限购，买的人少了，开发商只能降价卖。数据来自市住建局官网，大前年备案价同比涨12%，成交价涨8%；前年备案价涨5%，成交价跌3%。这说明备案价不一定跟实际价同步，还要看政策和市场供需变化。