开发商拿地那天开始算起，到土地到期为止，之后可能需要续期，费用和程序要看当地政策。

为啥是这个答案呢？首先根据《城市房地产管理法》第十二条，土地出让合同签了就生效，起算时间就是合同签订日。比如2020年自然资源部发布的《关于规范实施住宅用地出让制度的通知》明确，工业、商业、综合用地出让最高年限分别是50年、40年、50年。住宅用地70年到期后，续期费用不是自动收，得等国务院出台新规。但2021年深圳试点显示，续期费按土地市场评估价的30%收，比买新房划算。所以现在买二手房，合同里都会写明土地剩余年限，比如签合同时剩30年，到2053年到期，之后得按新政策续。