房子备案价一般优惠10到20%左右，有指导价不能随便定，开发商再根据市场情况调整。比如新房备案价定500万，实际可能卖450万到480万之间。二手房的话优惠幅度更大，大概能砍价5到15%。这跟当地房价走势、政策松紧有关，像去年底很多城市降价卖房，开发商就多优惠点。

为啥是这个数呢？规定备案价不能低于成本价30%，开发商得先报个价，然后结合市场行情往下降。根据大前年住建部数据，全国新房备案价平均优惠12.3%，一线城市少个3到5个百分点，三四线多5到8个。比如郑州新房备案价降了15%，而广州只降了8%。贷款政策也影响，现在房贷利率低的话，开发商优惠就少点，怕卖亏本。二手房砍价多是因为房子挂的时间长，房东急用钱，中介还能给额外返点。但要注意有些地方限价政策严，开发商只能暗地里给折扣，比如搭送车位或装修。