房子大修时间要看结构类型和使用情况。砖混结构一般用20到30年要大修，框架结构30到40年要大修。每年至少小修1到2次，主要是漏水、电路老化这些小问题。比如北京2000年盖的砖混房去年开始渗水，前年刚做防水处理。

为什么这样算呢？根据住建部《房屋安全鉴定标准》GB50344-2019，砖混结构寿命是50年，框架结构60年。但实际使用中要考虑材料老化速度。比如钢筋每30年强度下降30%，混凝土每20年抗压强度降低15%。像上海2010年建的教师公寓，去年检测发现部分梁柱出现裂缝，去年计划加固。小修频率跟使用强度有关，比如广州的旧小区每年小修2次，而郊区别墅可能1年1次。数据表明，超过设计寿命30%的房屋，每年维修成本会翻倍。所以砖混结构用满25年就该全面检查，框架结构满35年要重点排查。