房子抵押贷款最长能贷20年，具体要看银行和房子情况。银行一般给房龄在20年内的房子最长贷20年，超过30年的可能只贷5-10年，因为房子容易老化维修费用高。贷款用途也影响年限，比如买房子和装修贷款年限不同，经营贷可能最长到25年。

为什么是这个答案呢？首先银行要考虑房子价值，中国银前年数据显示，房龄每超10年贷款年限减少5年。比如30年房龄的房子，银行最多给5-10年贷款。其次看你的还款能力，如果月供占收入不超过50%，银行可能给更长年限。比如北京某银行大前年统计，70%客户贷15-20年，30%贷10-15年。另外房子用途也很关键，经营贷比消费贷年限长，但总年限不超过30年。有的银行会根据你的还款能力适当延长年限，但总年限不会超过30年。比如上海某银行前年案例，客户月供占收入40%，房龄25年，最终贷了18年。不过要注意，房龄超过35年的房子，很多银行根本不接单了。