开发商包地就是低价买地然后长期不开发，把地攥手里等价上涨。比如拿块地先交首付，过几年再开发卖房赚差价。

开发商为什么要囤地呢？主要有三方面原因。第一是政策限制，现在很多城市限购限价，房企卖房赚不到预期利润，比如大前年全国土地购置面积同比下降23.8%，房企资金紧张只能囤地保值。第二是市场预期，开发商觉得未来地价会涨，比如2021年热点城市地价同比上涨15%，他们提前囤地转嫁成本。第三是资金运作，开发商把地当理财产品，比如万科前年持有土地储备价值超万亿，比开发利润高30%以上。囤地就像存钱罐，等市场好了再卖。但这样也导致土地资源浪费，比如前年全国空置住宅超6500万套，占存量15%。所以国家现在严查囤地行为，去年1-5月已有37家房企被约谈。