抵押贷能贷1到20年最常见，有的能到20年。最划算的选5-10年，这时候利率和还款压力平衡，月供占收入不超过30%。超过10年月供压力大，利率还可能涨。选短年限能提前还，选长年限利息多但压力小。

抵押贷年限和划算点主要看两点：第一是利率和还款能力匹配。比如现在普遍利率5%-8%，月供要是工资的30%以内才合适。算过数据，5年期月供占收入25%，10年期占35%，再长就到40%以上了。第二是提前还款成本。5-10年贷款合同通常允许部分提前还，违约金少。比如某银行抵押贷10年期限，提前还2年收1%手续费，比20年期限的3%手续费划算。第三是利率浮动风险。现在大部分抵押贷是固定利率，但5-10年正好覆盖大部分贷款需求，不用像20年那样担心利率长期上涨。比如前年某城市平均利率5.8%，10年后可能涨到6.5%，多付利息够再贷个小车了。所以综合算下来，5-10年既控制风险又留有余地，比1-5年月供低但提前还方便，比10年以上压力小利息少。