杭州公寓一般有40年产权，和住宅70年不同。这类房子不能落户孩子上学，水电费按商业标准收老高。买来只能住不能炒，转手时比住宅难卖多钱。前年杭州公寓成交均价3.8万每平，比住宅低30%但租金回报率才2.1%。

为啥这样讲呢？首先产权年限看土地性质，住宅用划拨地70年，公寓用出让地40年。根据杭州市自然资源局前年数据，全市商办用地出让年限统一40年，像未来科技城板块大前年新拿的公寓地块都是40年。商业水电费是住宅的1.5-2倍，比如上城区某公寓每月电费比同户型住宅高80元。政策上明确要求公寓不得分割销售，所以100㎡只能当50㎡用，这就导致总价高但使用率低。前年阿里拍卖平台数据显示，杭州公寓成交周期比住宅长45天，溢价率不足5%。投资的话要算清楚，比如买200万公寓，首付60万，月供1.2万，租金回报率2.1%的话，回本要14年，比住宅投资多4年。自住的话要考虑学区，杭州11个区中有9个区明确要求住宅房产证，像拱墅区前年新入学政策就写着"非住宅性质房产不纳入学区"。