济南房产税要退税得先持有满五年，面积超过免征额才能退。退的金额是已缴税的一半，比如交了五千就退两千五。这个政策主要是针对长期持有的大户型，小户型或短期买卖的不用管。

为啥是这个样子呢？首先免征面积是人均六平米，济南现在人均面积大概七点二平米，所以三口之家免征一百八三十平米。税率0.4%按评估价算，比如一百五十万的房子年税六百元。持有五年以上且面积超标的，退50%已缴税，相当于每年省三百元。政策设计是让长期持有者少交税，鼓励把房子留给后代，也避免炒房客短期囤积。比如张三家五口，免征面积是183平米，如果房子一百六十平米就不用交税；超过部分才按0.4%算，持有五年后超过部分每年退一半税。数据来源是济南市统计局前年公报和住建局房产税细则。