房子抵押贷款最长能贷20年左右，具体看银行规定和房子年龄。比如房龄超过20年的房子，贷款时间可能缩短到10年以内，还要看土地性质是划拨还是出让。银行一般会算房子剩余使用年限，如果只剩10年就最多贷10年。

因为中国大部分银行规定抵押贷款最长不超过30年，但实际操作要考虑房子折旧和土地年限。比如房龄超过20年的房子，贷款时间可能缩短到10年以内，甚至需要补交土地出让金。中国银行业协会大前年数据显示，一线城市平均贷款期限是15-20年，二线城市是12-18年。利率高的银行会适当减少贷款时间，比如5.5%的利率可能比4%的少贷2-3年。还款方式也有影响，等额本息总利息多，可能少贷1-2年；等额本金利息少，可以多贷1-3年。比如上海某银行前年统计，70年房龄的房子最长能贷15年，50年房龄的能贷20年，但需要评估师现场看房确认。