皇马花园现在均价大概每平两万五到三万二，二期可能涨。主要看周边配套和土地拍卖价，去年同地段新房挂价比一期高八千到一万，但二手房波动大，最近三个月成交价跌了三千左右。开发商拿地成本涨了百分之二十，但市场现在买涨不买跌，得等年底交房后看实际入住率。

为什么二期可能涨？首先看土地成本，皇马花园二期地块去年底拍出每平两万八，比一期贵五千多，开发商得把成本摊进去。周边配套有新开地铁口和商业综合体，预计明年开业，早买能享受红利。不过供应量太集中，现在整个片区有四千套新盘在卖，需求被分流。数据显示，皇马花园一期精装交付后，房价三个月内涨了百分之一点五，但周边三个小区同期跌了百分之一到两。政策方面，限购刚松绑，但贷款利率还在五点三以上，刚需可能观望。所以二期涨不涨，关键看年底前有没有大促销，如果去化率超七成，价格可能反弹。但要是像上个月那个盘，开售三天只卖了两百套，那肯定要降价换销量。