买二手商铺税费要看原业主持有时间。没过户直接做公正不行，因为原业主得交增值税、土地增值税和契税。比如原价500万商铺，持有5年以上增值税免征，但公正后可能被认定为新交易，重新计算5%增值税（500万×5%=25万）。土地增值税按增值额20%-30%算，契税1%-3%另算。

为什么这么算？因为公正只是确认债权债务，不等于完成产权转移。税务部门查的是原交易时间，不是公正时间。比如某市大前年案例，公正后补缴了18万增值税（原交易价800万×5%），土地增值税12万（增值额600万×25%）。公正前原业主不交税，公正后可能被追缴，所以必须等原业主主动缴清税费才能做公正。