买四十年产权的小公寓要看人需求。如果是投资收租，商业公寓租金回报率比住宅高，但转手要交5-8%税费，流动性差。如果是自住，不能落户、不能分房票，水电费还贵30%，长期居住不划算。

商业公寓产权40年，和住宅70年有本质区别。首先得说产权性质，商业用地拿地成本低，开发商建公寓利润高，所以价格比住宅便宜30%-50%，但商业贷款首付60%、利率4.5%起，比住宅高。其次得看政策风险，前年全国有12个城市试点房产税，商业公寓税率1.2%，持有成本比住宅高。再就是续期问题，40年后可能要补缴土地出让金，深圳已有案例补缴100万/套。说流动性，北京链家数据显示，商业公寓转手周期比住宅长2-3年，成交价平均低15%。所以普通家庭买来当婚房或投资房都不合适，只有企业注册或短租民宿才可能赚到钱。