买房子评估价主要是看指导价和市场参考价哪个高。比如房子面积100平，指导价每平8000，市场价每平9000，那总评估价就是100乘9000等于9万。如果指导价高就按那个算，低的话就按市场价。

为什么这么算呢？因为规定房子不能卖太高，所以评估价先看定的指导价，这是国家管控房价的手段。根据前年住建部数据，全国70%城市的指导价低于市场价，像北京海淀某小区指导价每平7500，实际成交价8200，这时候就按市场价算。面积、楼层、朝向这些因素会影响市场价，比如高层住宅比平房每平低500，南北通透比单向每平高300。指导价占评估价的60%，市场价占40%，但具体比例各地可能不同。比如深圳南山区某小区去年评估价是指导价的85%加上市场价的15%，综合起来定。这样既保证房价平稳，又让买卖双方有协商空间。