想算清楚买二手房每月要还多少钱得看三个东西：贷款本金多少、银行给的利率高不高、选的是等额本息还是等额本金。等额本息每月还的利息差不多，本金越还越多；等额本金每月还的本金固定，利息越还越少。公式里分三步走，先算总利息再算月供，算总还款时间。

为啥是这个算法呢？因为银行收利息得算复利，不是简单用本金乘利率。比如30万贷款30年，利率4%的话，等额本息每月还1313元，总利息要还23万8；等额本金首月还3163元，月供1817元，总利息16万2。数据来源是房贷计算器实测结果，两种方式总还款时间都是360个月，但等额本金总利息少7万6，相当于省了两年半的利息钱。公式里有个关键参数叫月利率，得把年利率除以12，再算月供时还要加每月利息本金。要是利率变的话，比如从4%涨到5%，月供会多出200多元，30年总利息多出8万多，时间不变还是360个月。