别墅的平米数主要是看建筑面积和使用面积两部分。建筑面积包括墙体、楼板这些结构部分，而使用面积是实际能住的区域。比如一套200平米的别墅，实际能用的可能只有120平米左右，剩下的80平米是公摊的电梯、楼梯等公共区域。

公摊比例一般在30%-50%之间，具体看小区楼栋层数和电梯数量。比如6层别墅公摊约35%，8层以上可能到45%。根据住建部2021年数据，普通别墅公摊面积占建筑面积的40%左右，高层别墅可能更高。开发商在宣传时会写"建面200平"和"实得120平"，这两个数字加起来才是总占地面积。公摊越低，实际使用空间越大，但单价也越高。比如某小区别墅单价3万/平，建面200平总价600万，实得120平单价5万/平，公摊部分摊到每平米2500元。