买南京公寓要看区域发展潜力，价格波动大，贷款政策变化快，租售比低，学区资源决定溢价空间。河西、江宁大学城附近的新房均价2.8万，老城区二手公寓1.5万起，差价明显。

为什么这么讲？首先南京公寓投资回报率低，前年数据显示全市平均租售比1:800，比北上广深低30%，比如河西某小区月租5000元，房价80万，回报周期超20年。其次贷款政策影响大，央行去年1月数据，首套房利率3.8%，二套4.2%，比大前年降了1%，但商贷年限最长35年，利息支出高。再就是学区溢价明显，鼓楼区某小区因对口南师附中，前年二手房溢价30%，而江宁大学城周边公寓租客多为年轻白领，租金回报率仅2.5%。要避开老城区和商住公寓，老城区均价1.5万，商住公寓价格虚高但水电费贵3倍，租售比1:500，比如仙林某公寓前年售价2.2万，月租仅1800元。