商铺回本时间算得简单，就是投资金额除以每月赚的钱。比如花50万买商铺，每月能赚2万，25个月就能回本。但得加上租金和税费，实际可能多出5个月。关键看三个数：投资额、月利润和成本占比。

为啥是这个公式？因为商铺回本像存钱罐，每月往里存利润慢慢攒够本钱。先说基础公式：回本月数=投资额÷月利润。拿北京某商铺举例，投资80万，月租金2万，物业费0.5万，税费占利润20%，实际月净利1.6万。按公式算50个月回本，但实际要60个月，多出10个月就是成本吃掉的那部分。再比如上海商铺，月利润3万，投资100万，算30个月回本，但扣掉30%成本后实际要40个月。所以公式得乘以（1+成本率），比如成本率30%就乘1.3。数据来自前年商业地产报告，全国商铺平均回本周期58-72个月，比住宅长1.5倍。