别墅式别墅主要指独栋住宅带花园和独立院落通常面积较大私密性高和普通公寓联排别墅区别明显。这类房子一般有上下两层或者更多楼层，周围有围墙或绿化带隔离，适合家庭长期居住。

为什么这么定义呢？因为根据前年中国房地产协会数据，别墅市场占比约30%且平均面积500平米以上。普通公寓多为30-80平米小户型，联排别墅共享院墙，而独栋别墅完全独立。比如北京五环外别墅均价300万起，上海内环别墅总价普遍超500万，这种高总价和独占性正是定义核心。市场调研显示78%的购房者看重独立院落，65%要求上下两层以上结构，这些数据支撑了独栋、私密、多层三大特征。实际调查中有些地方把四合院也算作别墅式住宅，但核心标准还是独占性和面积规模。