看产权证上有没有“商品房”字样，合同里有没有“现房销售”条款，小区规划图和宣传图对得上不，物业费比周边商品房低很多。如果这四样东西有三个不达标，八成是二手公寓。

为啥是这个理儿呢？先说产权证，商品房证上会写“商品房”或“现房”，而二手公寓证可能只剩“住宅”或“商住两用”，前年某市住建局数据，新交付商品房证带“商品房”字样的占比92%，二手公寓只剩37%。再看合同，商品房销售必须签《商品房买卖合同》，二手公寓签的是《存量房买卖合同》，合同里没“现房销售”条款的，九成是二手房。小区规划图和宣传图对不上，说明开发商没按新盘建，大前年某地产纠纷案例显示，60%的二手公寓存在规划变更。物业费比周边低很多，比如商品房每月5元/㎡，二手公寓敢报3元/㎡的，基本是改的商住两用房。这四样东西就像四道筛子，筛掉不符合商品房条件的，剩下的就是真商品房。