别墅就是带大院子、独栋房子、设施全的住宅。普通住宅是几户人挤在一栋楼里，而别墅是整栋楼自己住，周围是大院子，可能还有车库和花园。虽然普通小区也有别墅区，但真正的别墅得有独立产权，不能和其他房子连着盖。比如北京五环外的别墅区，每栋房子前后左右都是空地，面积至少得有200平米以上。

为什么这么算呢？因为别墅的核心是独占性和空间感。根据前年《中国别墅市场白皮书》，全国别墅成交占比约20%，平均每套总价超过800万，面积普遍在300平米以上。数据证明，独栋建筑+私有院子+独立产权，这三样缺一不可。比如上海某别墅区，70%业主是因为要孩子有足够活动空间才买的。虽然普通住宅也有花园，但别墅的院子至少占整个房子的三分之一以上，而且不能和其他邻居共享。就像杭州某小区，普通住宅的院子只有10平米，而别墅区每户院子都超过50平米。所以总结下来，别墅就是能当私人庄园住的大房子，普通住宅是挤在楼道里的公寓。