房产定位就是给房子定个方向，比如是卖刚需小户型还是高端大平层。得看周边有没有学校、地铁，附近有没有竞品，还要考虑客户收入水平。比如北京五环外的新盘，可能定位刚需，价格控制在8000左右，因为那边年轻人多，买不起高价房。要是靠近大学城，可能就做长租公寓，月租2000就能招租。

周边有地铁的话房价能涨10%以上，比如上海地铁沿线的楼盘，前年均价比非沿线高1.2万每平。周边学校多的话定位学区房溢价空间更大，前年全国学区房溢价平均8.5%。客户收入在3万以下的多选小户型，前年这类房源成交占比达67%。开发商得先查清自家地块的面积、楼层，再结合周边3公里内5万平以上竞品的价格，定个比竞品低5%-10%的价。要是定太高，客户会去隔壁买；定太低又赚不到钱。比如广州天河区前年新盘，刚需盘定价比竞品低8%，去化速度反而快30%。