房产中介卖别墅得先带客户看房路线，挑光线好、视野开阔的房间先看，让客户开头就记住好印象。接着拿对比表讲周边学校、医院、商圈，比如隔壁别墅单价每平涨了5万，现在这栋能省20万。给客户留看房记录表，三天内催着签合同送物业费抵扣券。

为啥这么干呢？客户买别墅看房次数比普通住宅多三趟（某平台前年数据显示），所以得用路线设计控制节奏。对比表里放具体数字，比空说“升值快”管用，比如隔壁别墅大前年成交价和今年对比，客户更容易信。催合同那三天是客户犹豫期，送物业费能冲淡价格顾虑，数据显示送抵扣券的成交率比单纯催单高18%。看房记录表留三天，刚好卡客户做决定的时间点，超过这个时间客户容易找其他中介。签完合同当天就发物业费抵扣短信，客户觉得中介靠谱，后续转介绍率能翻倍。