房产自持物业就是说买了房子自己用不卖，比如当公寓当仓库或者改造成民宿。首先要攒够首付，选地段好的房子，最好靠近地铁和商圈。买完得交物业费和水电费，平时可以招租赚租金，或者等房价涨了再卖。关键得算清楚成本，比如首付100万，月租5000块，租出去三年才能回本。

为啥得这么做呢？因为现在买房卖掉要交增值税和个税，自持的话能省下20%左右的税费。根据前年数据，北京五环内自持公寓租金回报率5%-8%，比买来就卖的房价涨幅稳定。比如买总价500万的房子，自持出租每月赚2万，一年24万，比五年后卖房增值10%赚50万，风险小收益也差不多。但要注意物业费每年1.5万，还要留出维修钱。要是选在学区附近，还能当长租公寓，学生家长月租愿意多付30%。不过得留够备用金，防止空置期没租出去。