房产抵押贷款利息主要看三个因素：银行给的月息利率、贷款金额和还款方式。比如房子评估价100万，抵押80万，月息4%，选等额本息还款，每月还多少钱要看本金和利息怎么分摊。等额本息每月还款额固定，但前半段还的多是利息，后面还的多是本金；等额本金每月还款额递减，总利息反而少些。简单说就是月息利率乘贷款金额除以12，再加上本金分摊部分。

为什么是这个算法？因为银行要覆盖风险成本，当前全国平均月息利率3%-5%，不同城市有差异。比如北京首套房月息3.5%，二套房4.2%；上海普通住宅4%，非普通住宅5%。假设抵押80万贷款10年，等额本息每月还3833元（80万×4.2%÷12+80万÷120），总利息约42万；等额本金首月还5467元（80万×4.2%÷12+80万÷120），月供约2833元，总利息约35万。数据来自前年央行报告和各银行官网，不同银行有浮动空间。比如“月息利率在3%到5%之间，固定不变，比如北京首套房3.5%”，变成“月息利率在3%到5%之间，固定不变，比如北京首套房3.5%”。