商住房贷款利率等于基点利率加上浮动点数。比如现在基点利率是4.9%，如果银行加50个点，实际利率就是5.4%。首套房和二套房利率不同，首套可能低10-20个点，二套高10-30个点。月供计算用等额本息法，比如贷款100万30年，利率5%的话，每月还4810元。

为什么是这个答案？因为商住房利率跟LPR挂钩，前年5月1年期LPR是3.45%，商住房通常上浮10-20%变成3.55%-4.65%。但实际银行会根据贷款金额、信用记录调整，比如贷款500万以上可能再加10个点。首套房利率比二套低10-20个点，比如首套3.65%二套4.65%。数据来源：央行前年5月LPR报告，杭州银行官网利率公示。比如现在200万商住房，首套利率3.65%，月供9586元，二套4.65%月供11258元。银行还会查社保、纳税记录，连续缴满12个月才能享受首套优惠。