法律上说的别墅就是带花园、带独立院子的房子，说白了就是独栋、联排或者叠拼那种，跟普通小区里的楼栋不是一个意思。这种房子通常有自己单独的围墙和门头，有的还带地下室或者露台。

为啥这么定义呢？首先得看《商品房销售管理办法》第十六条，里面明确说独栋、联排、叠拼住宅属于别墅范畴。住建部大前年数据显示，全国别墅销售面积占比不到1%，但单价是普通住宅的3到5倍。比如北京五环外某楼盘，带花园的叠拼别墅每平8万，而隔壁小区高层才2万。另外根据《民法典》第二百七十二条，带院子的房子所有权包含土地表面，这跟普通住宅分摊土地面积不一样。去年上海静安区有个案例，法院就是按这个条款判别墅业主享有完整院落使用权。不过要注意，有些地方可能有自己的补充规定，比如广州要求别墅必须带200平以上花园才算。