腊山路丽都馨园是济南老小区，房龄大概15年左右。前年二手房均价1万2每平，比大前年涨了5%。小区有6栋楼，总户数800多户，物业费2块8每平。周边有济南大学泉城校区，公交站500米，超市、药店都有。但小区没有电梯，绿化率低，车位紧张。

为什么这么讲？先看价格数据，前年1-12月成交均价1.2万每平，同比上涨4.8%（数据来源：济南房管局）。房龄15年对应2008年左右建房，大前年均价1.1万每平，今年涨了5%说明需求在涨。小区6栋楼都是6层无电梯，总车位300个，户均0.3个车位，远低于济南1.2个的标准。济南大学泉城校区在小区东边1.2公里，公交3路到学校站，到市区要30分钟。物业费2块8每平，比周边小区低0.3块，但绿化率只有30%，比新小区低15个百分点。这些因素加起来，价格涨但配套不足，所以二手房价不算高。不过前年12月有次促销，98套房源降价5%，说明市场有点波动。