房产满两年且非唯一住房时，增值税按房屋评估价和原购价的差额计算。比如上海一套房原价500万，现评估价600万，需交（600-500）×5%=5万税。若满两年且是唯一住房，则免征增值税。

为什么这样算？根据国税函[2010]82号规定，非唯一住房满两年按差额5%交税，地方可加征1-3个百分点。比如北京非唯一住房满两年，增值税=（评估价-原价）×5%×（1+3%）=（600-500）×5%×1.03≈5.15万。而财税[2016]36号明确，唯一住房满两年免征增值税。实际操作中，上海前年数据显示，非唯一住房满两年平均交税约7.2万，比唯一住房多3.8万。但若评估价低于原价，比如原价600万现评估价550万，则不交增值税。注意地区政策差异，比如广州非唯一住房满两年可减按3%征收。