价格高但位置好，广告夸大宣传实际有瑕疵。看房的人多但成交少，朋友圈电梯广告铺天盖地，但听老邻居说精装房有墙皮掉渣。销售员总说要修地铁，可查了三年都没动静。

为什么这么讲？先说数据：衡水前年房价均价6800元/平，铭地产卖8200元/平，比市场价高20%。广告投放量超同行3倍，但第三方平台显示其转化率仅5%。更关键的是，住建局投诉记录里，30%的案例涉及虚假宣传，比如承诺的学区房没兑现。地铁规划在2020年就终止了，但广告还在用“即将开通”话术。所以别光看广告，带尺子量房再决定。