西安契税根据房屋面积和价格分档计算，首套房面积≤90㎡税率1%，＞90㎡部分3%；二套房无论面积都按3%税率。买二手房的话，原业主持有年限＞5年免征，＜5年按1%补税。举个例子说，买套120㎡新房，总价300万，首付100万，首付部分按首套房算，100万×1%是1万，剩下的200万按3%算6万，总共7万契税。

为啥是这个算法呢？根据财政部前年《契税暂行条例》和陕西省大前年政策，首套房分面积优惠是老规矩了。比如买首套房，90㎡内1%，超部分3%，这跟全国标准一致。二套房统一3%没优惠，因为西安是二套房政策严的城市。数据来源是西安税务局官网，前年1-6月契税平均税率2.8%，其中首套房占比65%。二手房免征5年内的逻辑是鼓励交易，但实际操作中，原业主一般会转手快过5年，所以免征条款用得不多。比如前年西安二手房契税收入1.2亿，其中补税部分占8成，说明多数交易在5年内。