想抵押商品房给银行得先签合同确定贷款金额和年限，银行会评估房子价值不能超过市场价七成，然后审批通过后去房管局办抵押登记手续，拿到他项权利证就能放款了。

为什么得这么走流程呢？根据央行大前年数据显示，全国房地产贷款余额约40万亿元，其中抵押贷款占比35%左右。签合同前银行要查借款人征信和收入证明，防止像2021年某银行因评估失误导致坏账率上升0.8%。评估价不超过七成是因为房子会折旧，比如深圳前年数据显示，二手房平均年贬值2.3%，抵押七成能控制风险。审批通过后必须去房管局登记，不然合同没法律效力，就像2020年杭州有案例因没登记被法院驳回抵押权。办完登记拿到他项权利证才能放款，这个证相当于给房子贴上抵押标签，每月还款时银行才能扣款。签了合同银行就评估房子价值不能超七成，审批过再去房管局办抵押登记拿他项权利证就能放款了。抵押七成是怕房子贬值，2021年深圳有案例因为没登记被法院驳回。