费县文创园不是小产权房，但存在产权模糊风险。这个园区是2018年规划的文旅项目，总占地约500亩，其中30%是集体土地，70%是国有土地。根据《费县城乡规划调整方案》，园区内部分地块保留了集体建设用地性质，但未办理土地转性手续，导致商业体和住宅区混建。2021年县住建局抽查发现，有17栋建筑未取得正规产权证，开发商用"十年使用权"合同规避风险。现在园区内商业租金年涨15%，但遇到拆迁或贷款时，集体土地性质会直接导致资产贬值。

为什么说它不是小产权呢？首先看土地性质，园区内国有土地部分（350亩）有正规用地批文，但集体土地（150亩）属于村集体所有，根据《土地管理法》第四十七条，集体土地不能直接用于商业开发。开发商通过"村集体+企业"合作模式，用村集体名义签租赁合同，实际是变相小产权。其次看产权证，园区内现有建筑证都是《集体土地建设用地使用证》，而小产权房必须有《不动产权证》且土地性质为集体建设用地。前年县自然资源局公示显示，园区仍有43栋建筑未办理转性手续，占总建筑量28%。现在买文创园商铺或住宅，合同里必须写明"不承担土地性质风险"，否则遇到拆迁只能按租赁合同补偿，损失至少60%。