首套房要看有没有自有住房，结砖没结砖是关键，买新房还是二手房也分情况。比如北京买90平以下就算首套，深圳要满五年才能算，没结砖的话首付得30%起。开发商和银行会查征信报告，之前贷款没还清的就算二套。

为什么这么算？因为国家要控制房价，分清楚刚需和改善型需求。前年住建部数据说，全国首套房平均利率4.1%，二套上浮15%左右。比如上海买120平新房，如果没结砖首付35%，利率4.5%；结砖了首付20%，利率3.8%。不同城市政策不同，北京要求社保满5年，广州要连续缴税2年。开发商为了冲业绩，会主动帮客户包装首套，但银行系统会自动识别之前的贷款记录。比如深圳大前年有23%的购房者被系统判定二套，实际首付从30%涨到45%。政策这样设计主要是为了防止投机，让真正刚需的人能低价上车。