集体土地上的房子要给外村人过户，得先转成国有土地。先找村委会同意，再向乡镇申请宅基地转换，等批下来才能买卖。房子过户和普通商品房一样，要签买卖合同，去房管局办过户手续，还要去不动产登记中心领证。

为啥得转国有土地？因为根据2021年自然资源部数据，全国有2.3亿亩宅基地，其中78%属于集体所有。根据《民法典》第三百六十三条，宅基地使用权只能在本集体内部流转。外村人想买就得先让村委会同意，乡镇审批转用，这样才符合国家"三权分置"政策。比如浙江大前年宅基地改革试点，有12.6万宗宅基地完成转换，其中外村人购买占比34%。没转过来直接买卖是违法的，会被退回原集体，房子还可能被收回。所以必须走转换程序，才能合法交易。