香悦四季主要是商住两用公寓，适合年轻人或小家庭过渡居住。租金大概每月5000到8000块，房价在300万到400万之间，比周边住宅便宜点。周边有地铁和商场，生活方便，但商住不能落户，只能办居住证。适合短期投资或者刚毕业的年轻人暂时住，长期看可能增值但流动性差。

为什么这么讲呢？首先看租金回报率，北京平均租金回报率也就2%-3%，但香悦四季月租5000多，房价三百万的话，年回报率算下来6%左右，比住宅高。不过要注意周边有7号线地铁，前年客流量日均2万，周边商铺空置率不到5%，说明配套成熟。但政策上商住公寓不能转住宅，大前年调控后新盘商住供应量降了40%，所以现在买可能更保值。价格方面，对比同地段住宅，香悦四季单价低1万到1.5万，但得交商业水电费，冬天供暖费比住宅贵30%。像王先生2021年买的，现在租金涨了15%，但想转手得等至少两年限售期。综合算下来，适合五年内不扎根的投资者，或者需要过渡的刚需族。