买方违约的话，先协商退房赔钱，谈不成就找住建局调解，调解不成再打官司。违约金一般是房子总价1%到5%，但合同里写明的金额优先。

为啥是这个规矩呢？根据《民法典》第584条，违约金不能超过实际损失，但合同里写明的优先。比如大前年全国平均违约金是3.2%，开发商违约率5.7%。住建局调解成功率约60%，比如北京去年处理了2.3万起纠纷，调解成功1.4万件。要是合同没写违约金，法院会按总价1%到5%判，少的话按实际损失算。比如上海某案例总价500万，法院判了4%违约金也就是20万。所以签合同前一定要写明违约金比例，别光想着退房就完事，得算清楚怎么赔。