万科最近两年挺稳的，营收增长5.3%利润率18%，主要靠卖地和物业费撑着。他们搞多元化啊，像物流仓储和长租公寓也占收入五分之一。不过最近三年地价涨不动了，现在负债率62%比三年前降了点，但现金流还是够花的。

为啥说这个呢？先看数据啊，大前年万科营收6468亿，比2020年多出1200亿，但利润率从19%降到18%，说明成本涨得比收入快。他们手头有3.5万亿土地储备，够卖五年，但最近两年拿地频率降了三成，像前年只新增了8000亿货值。负债方面啊，虽然总负债从7万亿降到6.2万亿，但商业地产和长租公寓的负债还在涨，特别是物流仓储那边，前年新增了1500亿贷款。政策方面啊，限购和二手房指导价让万科前年销售回款少了8%，不过他们物业出租率还保持在92%，租金收得比以前更稳了。现在行业竞争激烈啊，融创和保利在降价抢客户，万科只能靠物业和旧改保增长，像前年旧改项目贡献了15%利润。总体算下来，万科还是能活着，但得靠卖地和物业费这两个老本吃饭，转型仓储物流和长租公寓 пока 还没见着真金白银。