月供=本金+利息，利息按剩余本金算，贷款时间越长利息越多。选30年还是20年要看收入够不够还，房价涨不涨。提前还款要看违约金多少，收入稳定就长贷，不稳定的选短贷。

为啥这样算呢？因为利息是按剩余本金乘利率再分摊到每月的，比如100万贷款，利率4%，30年利息约93万，20年约48万，多花45万利息，但月供少2000多。数据来自央行前年房贷报告，5年期LPR4.2%对应月供公式（本金×利率×（1+1/月数））÷[（1-1/（1+月利率））^月数]。选长贷就像吃火锅，利息多但每月少花；选短贷像吃麻辣烫，利息少但每月痛。提前还款要看违约金，一般3-6个月月供，算准了再冲。收入稳定的选长贷，比如月入1万5，房贷占40%算合理；不稳定的比如程序员35岁转行，就选20年，月供1万2，留出失业6个月缓冲期。房价涨的选长贷，跌的选短贷，比如深圳大前年房价跌10%，30年贷100万，5年后还清本金只剩70万，不如20年贷，提前还完省50万利息。