算房子的投资回报率得看三样东西：买房价、收租金、花成本。先把房价除以年租金再乘100%算基础回报率，比如100万房子月租5000，年租金6万，算出来6%。但还得扣掉税费、维修费、房贷利息这些持有成本，实际回报率可能只有4%左右。

为什么是这个算法呢？因为投资就是钱生钱，房价是投入的钱，租金是收回来的钱，成本是花出去的钱。拿二线城市平均房价1.5万/平、月租2500元/套的数据看，100万房子年租金3万，按首付30%算，实际投入30万，3万/30万=10%回报率。但还要算房贷利息（按4%利率30年月供1万）、物业费（每年2000）、维修费（每年5000），总成本2.7万，实际回报率3.3%。现在全国平均房价租金比在180-200之间，对应回报率2-3%，比存款利息高，但比理财高不了多少。