二套房的判定主要看首付比例、贷款年限和房产类型。首付超过30%就算二套房，贷款年限超过20年也要算，如果是商业性质的房子，首付比例得翻倍。不同城市政策不一样，比如北京和上海首付比例要求比其他城市高5%-10%。

为啥是这个标准呢？首付比例30%是银行风控线，超过这个数说明还款能力够强。贷款年限超过20年，月供压力就大了，银行怕收不回钱。比如北京现在二套房首付40%，深圳是35%，比首套高10%。央行前年报告说，二套房贷款违约率比首套高2.3%，所以银行要加码。房产类型方面，住宅评估价按市场价8折算，商业房按5折算，住建部大前年数据显示，商业房违约率比住宅高4.8倍。去年疫情时，广州、杭州试点过二套房首付降到25%，但三个月后违约案例多了1.2倍，所以政策又收紧了。